Pravo na mirno uživanje svojine predstavlja jedno od osnovnih ljudskih prava, zaštićeno ustavom i međunarodnim konvencijama. Ipak, ponekad se ostvarivanje javnog interesa – izgradnja puteva, škola, bolnica, energetskih objekata ili zaštita životne sredine – ne može sprovesti bez zadiranja u tuđu nepokretnost. Upravo tu nastupa institut eksproprijacije. 

Eksproprijacija, pojednostavljeno rečeno, predstavlja prinudno oduzimanje ili ograničenje prava svojine na nepokretnostima, koje sprovodi država, a sve u cilju ostvarivanja javnog interesa.  

Zašto uopšte postoji eksproprijacija? 

Odgovor leži u drevnoj napetosti između pojedinca i zajednice. Savremene pravne teorije polaze od toga da svojina, iako neprikosnovena, mora trpeti određena ograničenja kada to nalaže opravdani javni interes. Još od rimske maksime salus populi suprema lex esto („neka dobro naroda bude najviši zakon“), pravni sistemi prepoznaju da pravo pojedinca ponekad mora ustuknuti pred opštom potrebom i interesom društva. 

Međutim, da bi se sprečila samovolja, postavljena su dva ključna štita: 

Javni interes mora biti jasno utvrđen i neosporan. Ne može svaka želja države da bude dovoljan razlog za oduzimanje nečijeg doma ili zemljišta. Zakon i sudska praksa zahtevaju da se radi o projektu od opšteg značaja, unapred predviđenom planskim aktima. 

Naknada mora biti pravična. Princip je jednostavan: vlasnik ne sme biti oštećen da bi zajednica profitirala.  

Ograničenje svojine 

Važno je razumeti da eksproprijacija ne negira svojinu, već je samo disciplinuje. Domaći ustavni okvir propisuje da se svojina štiti, ali ne može biti smetnja legitimnim potrebama društva. 

Zato svaki postupak eksproprijacije predstavlja traženje ravnoteže – kako na najmanje bolan način pomiriti planove javne vlasti sa zaštitom pojedinačnog interesa. Upravo to ga čini pravno složenim i odgovornim procesom. 

Reč više o eksproprijaciji 

Zakon o eksproprijaciji propisuje da se nepokretnosti mogu ekspropririsati ili se svojina na njima može ograničiti samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona i uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne. Zakonodavac je uzeo u obzir ravnotežu između privatnih i društvenih interesa i krenuo od toga da naknada za eksproprijaciju mora biti takva da potpuno obeštećuje lica koja zbog eksproprijacije bivaju lišena ili ograničena u nesmetanom vršenju prava svojine. Javni interes za eksproprijaciju nepokretnosti utvrđuje se zakonom ili odlukom Vlade u skladu sa zakonom. Eksproprijacija je institut koji se javlja u dva oblika, kao potpuna eksproprijacija i nepotpuna eksproprijacija. Eksproprijacija se može vršiti za potrebe Republike Srbije, autonomne pokrajine, grada, grada Beograda, opštine, javnih fondova, javnih preduzeća, privrednih društava koja su osnovana od strane javnih preduzeća, kao i za potrebe privrednih društava sa većinskim državnim kapitalom osnovanih od strane Republike Srbije, autonomne pokrajine, grada, grada Beograda, ili opštine.  

Još jedna značajna odredba koju propisuje Zakon o eksproprijaciji jeste i ta da ako se prilikom eksproprijacije jednog dela nepokretnosti utvrdi da sopstvenik nema ekonomskog interesa da koristi preostali deo nepokretnosti, odnosno ako je zbog toga na preostalom delu nepokretnosti onemogućena ili bitno otežana njegova egzistencija, eksproprisaće se, na njegov zahtev, i taj deo nepokretnosti. Ovo predstavlja značajnu zaštitu za pojedinca, pogotovu kada je u pitanju eksproprijacija zemljišta. Laički, cena eksproprijacije iliti naknada za ekspropririsanu nepokretnost određuje se u novcu, osim ako Zakon o eksproprijaciji ne propisuje nešto drugo. 

Eksproprijacija zemljišta cena je toga da društveni interes ne sme trpeti zbog privatnog interesa pojedinca, ali i pored toga zakonodavac iznalazi rešenja kako i u tom slučaju pružiti maksimalnu zaštitu licima koja usled eksproprijacije trpe zarad društvenog interesa. Sledstveno navedenom, Zakon o eksproprijaciji propisuje i to da se naknada za eksproprisano obradivo poljoprivredno zemljište licu kome je prihod od tog zemljišta uslov za egzistenciju, određuje na njegov zahtev davanjem u svojinu drugog odgovarajućeg zemljišta iste kulture i klase ili odgovarajuće vrednosti u istom mestu ili bližoj okolini.

Zakon o eksproprijaciji propisuje i to da se ranijem sopstveniku eksproprisnog objekta koji je korišćen za uzgoj stoke i smeštaj ili preradu poljoprivrednih proizvoda, a kome je prihod od tih delatnosti uslov za egzistenciju, naknada određuje davanjem u svojinu drugog objekta u kome će moći da nastavi obavljanje delatnosti, na mestu koje predloži raniji sopstvenik u okviru svog poljoprivrednog poseda, u skladu sa važećim propisima.

Zakon o eksproprijaciji takođe propisuje da je ranijem sopstveniku stambene zgrade ili stana, odnosno poslovne prostorije, korisnik eksproprijacije dužan, da na njegov zahtev, da u svojinu ili susvojinu drugu stambenu zgradu ili stan, odnosno poslovnu prostoriju na istom mestu ili bližoj okolini, koja po strukturi i površini odgovara uslovima stanovanja, odnosno obavljanja delatnosti, koje je raniji sopstvenik imao pre eksproprijacije. Takođe, Zakon o eksproprijaciji propisuje da se ranijem sopstveniku koji koristi eksproprisani objekat druga nepokretnost u smislu prethodnog, obezbeđuje pre rušenja eksproprisanog objekta, a ranijem sopstveniku koji nije korisnik eksproprisanog objekta, druga nepokretnost se obezbeđuje najdocnije u roku od šest meseci od dana pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji. Ovim se vidi nastojanje da se zaštiti lice koje trpi eksproprijaciju radi ostvarivanja javnog interesa i pokušaj pravedne nadoknade oduzetog dobra. Na temelju ovoga, Zakon o eksproprijaciji takođe propisuje da ako raniji sopstvenik ne zahteva da mu se za eksproprisanu nepokretnost da u svojinu ili susvojinu druga nepokretnost, korisnik eksproprijacije je dužan da mu isplati naknadu u novcu bez obaveze obezbeđenja druge nepokretnosti.  

Kada je reč o postupku eksproprijacije, Zakon o eksproprijaciji propisuje da predlog za eksproprijaciju može podneti korisnik eksproprijacije tek pošto se u skladu sa ovim zakonom utvrdi javni interes za eksproprijaciju nepokretnosti. U ime Republike Srbije predlog za eksproprijaciju podnosi republički javni pravobranilac. Predlog za eksproprijaciju podnosi se opštinskoj upravi opštine na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost predložena za eksproprijaciju, u roku od jedne godine od dana utvrđivanja javnog interesa za eksproprijaciju. Postupak po predlogu za eksproprijaciju sprovodi i rešenje donosi služba opštinske uprave nadležne za imovinsko pravne poslove opštine na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost predložena za eksproprijaciju. Troškove postupka eksproprijacije snosi korisnik eksproprijacije. 

Zakon o eksproprijaciji reguliše detaljno postupak eksproprijacije, zatim poseban postupak eksproprijacije na područjima zahvaćenim elementarnim nepogodama većeg obima, visinu naknade i postupak za određivanje naknade za nepokretnost zahvaćenu eksproprijacijom, kao i sva druga pitanja vezana za ovu temu. 

Reč advokata 

Iako se predlog za eksproprijaciju često doživljava kao svršen čin, praksa pokazuje suprotno. Vlasnik retko kada dobije adekvatnu ponudu u prvom koraku. Procene mogu biti niže od realne tržišne vrednosti, naknada za gubitak nekretnine, uklanjanje objekata ili preseljenje poslovanja često biva potcenjena, a sam javni interes nekada nije ni pravilno obrazložen. 

Bilo da ste fizičko lice čiji se plac našao na trasi budućeg auto-puta, bilo da ste privrednik kome se oduzima poslovni prostor, neophodno je da budete upoznati sa svim pojedinostima konkretnog slučaja i pravima koja su vam zagarantovana. 

Pravna teorija često postavlja pitanje: da li je eksproprijacija izuzetak od nepovredivosti svojine ili njen logičan korektiv? Odgovor leži u savremenom shvatanju svojine koja, pored individualnog ovlašćenja, nosi i socijalnu funkciju. Još od početka XX veka, pravnici naglašavaju da vlasnik ne može svoje pravo vršiti na način koji šteti zajednici – a u krajnjoj liniji, kada opšti interes to zahteva, država sme da posegne za prinudnim ograničenjem ili oduzimanjem prava svojine. Međutim, isto učenje insistira da je eksproprijacija ništa drugo nego ultima ratio, poslednje sredstvo. Eksproprijacija nije kazna niti oblik nacionalizacije; ona je planska i kompenzovana mera, čiji je jedini cilj omogućavanje ostvarivanja javnog interesa koji je pretežniji od interesa pojedinca. 

Eksproprijacija je ozbiljan zahvat u imovinska prava, ali nije neotklonjiva nepravda. Ona je mehanizam koji, uz pravovremeno i stručno zastupanje, može da obezbedi pravičnu naknadu i očuva pravnu sigurnost – čak i kada se morate odreći onoga što je vaše.